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19/05/2011
Cedolare secca sugli affitti

AL VIA IL FEDERALISMO FISCALE MUNICIPALE.
IL QUADRO NORMATIVO 
(avv. PAOLO GIUGGIOLI)

Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 -Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo 2011, è entrato in vigore il 7 aprile scorso. Esso rappresenta il quarto provvedimento di attuazione delle deleghe sul federalismo fiscale contenute nella legge 5 maggio 2009, n. 42. Gli altri decreti legislativi già emanati sono i seguenti: il D. Lgs. 26 novembre 2010, n. 216 "Disposizioni in materia di determinazione dei costi e dei fabbisogni standard di Comuni, Città metropolitane e Province"; 
il D. Lgs. 17 settembre 2010, n. 156 "Disposizioni recanti attuazione dell'articolo 24 della legge 5 maggio 2009, n. 42, in materia di ordinamento transitorio di Roma Capitale"; il D. Lgs. 28 maggio 2010, n. 85 "Attribuzione a comuni, province, città metropolitane e regioni di un proprio patrimonio, in attuazione dell'articolo 19 della legge 5 maggio 2009, n. 42 ".
Il quadro d'attuazione del federalismo fiscale ha dunque iniziato a delinearsi, anche se, va sottolineato, il percorso ancora da compiere è piuttosto lungo: infatti, numerose deleghe sono ancora in attesa delle rispettive norme attuative ( si veda in proposito l'elenco delle deleghe e dei decreti legislativi emanati in fondo all'articolo).
Lo stesso decreto legislativo sul fisco municipale necessita a sua volta di una serie di provvedimenti al fine di poter entrare pienamente a regime secondo un programma che si sviluppa nell'arco di almeno tre anni e che contempla l'attribuzione ai comuni del gettito di numerosi tributi erariali e di una compartecipazione all'IVA, l'istituzione della c. d. cedolare secca sugli affitti degli immobili ad uso abitativo e la ridefinizione di un nuovo assetto tra le competenze dello Stato e degli enti locali nel settore della fiscalità territoriale ed immobiliare che si dovrebbe completare, nel 2014, con l'istituzione dell'imposta municipale (IMU) propria e secondaria, in sostituzione di ICI e IRPEF sugli immobili, la prima, e di vari tributi locali, la seconda.
Prima di entrare nel dettaglio del funzionamento della cedolare secca, è opportuno rammentare che essa va innanzitutto collocata nell'ambito della devoluzione ai Comuni della fiscalità immobiliare che, ai sensi dell'articolo 2 del D. Lgs. 23/2011, prevede per l' anno in corso l'attribuzione in favore degli stessi enti locali del gettito o di quote di gettito derivante da diversi tributi:
a) una quota del 30% dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sugli atti di trasferimento immobiliare (art. 1 Tariffa, parte I allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131), delle imposte ipotecaria e catastale (ad eccezione degli atti soggetti a IVA), dei tributi speciali catastali e delle tasse ipotecarie;
b) l' intero gettito dell' imposta sul reddito delle persone fisiche, in relazione ai redditi fondiari ( escluso il reddito agrario) e delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione relativi ad immobili;
c) una quota pari al 21,7% del gettito della cedolare secca sugli affitti; tale quota si riferisce solo all' anno 2011, mentre diventa del 21,6% a decorrere dall' anno prossimo.
Per quanto riguarda invece la compartecipazione al gettito IVA, occorre attendere il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri che stabilirà le modalità di attribuzione della stessa ai singoli comuni. La percentuale di detta compartecipazione è fissata, nel rispetto dei saldi di finanza pubblica, in misura finanziariamente equivalente alla compartecipazione del 2% al gettito dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
 
LA CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI. LA SCELTA DEL LOCATORE
L 'articolo 3 del D. Lgs. 23/2011 dispone che, in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo può optare per il nuovo regime delle cedolare secca.
Tale opzione non può essere esercitata qualora la persona fisica riconduca il contratto di locazione nell'ambito di attività d'impresa o di arti o di professioni.
Se la scelta del locatore cade su tale opzione, a decorrere dall'anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, viene assoggettato a un'imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione e delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del medesimo contratto di locazione.
Le modalità di esercizio dell' opzione per l' applicazione della cedolare secca sono state definite dal provvedimento dell' Agenzia delle Entrate del 7 aprile scorso; di esse si dà conto, rinviando anche agli schemi sintetici riprodotti in fondo al presente articolo, tratti dal comunicato stampa dell'Agenzia delle Entrate diramato contestualmente alla diffusione del predetto provvedimento: 

.CONTRATTI DA REGISTRARE DAL 7 APRILE 2011: l'opzione va esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione, utilizzando il modello telematico SIRIA (Modello di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca) disponibile sul sito internet dell'Agenzia dell'Entrate (www.agenziaentrate.gov.it). Tale modello può essere utilizzato solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
-numero di locatori non superiore a tre e tutti i locatori esercitano l'opzione per la cedolare secca;
-numero di conduttori non superiore a tre;
-contratto riguardante una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
-tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
-contratto contenente esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprendente ulteriori pattuizioni.
Negli altri casi occorre presentare agli uffici dell' Agenzia due copie cartacee del modello 69 per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi, che può sostituire la Comunicazione Dati Catastali (Cdc); anche il modello 69 è reperibile sul sito internet delle Entrate-

.PROROGA DEL CONTRATTO: in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l'opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell'imposta di registro, utilizzando il modello 69.
.CONTRATTI PER I QUALI NON SUSSISTE L' OBBLIGO DI REGISTRAZIONE: per i contratti per i quali non sussiste l' obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l'opzione in sede di registrazione in caso d'uso o di registrazione volontaria del contratto.
.MANCATO ESERCIZIO DELL 'OPZIONE .NELLA PRIMA ANNUALITÀ DI DURATA DEL CONTRATTO: il mancato esercizio dell' opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell'imposta di registro, utilizzando sempre il modello 69 dell' Agenzia delle Entrate.

LA DISCIPLINA TRANSITORIA PER IL 2011: il provvedimento dell' Agenzia delle Entrate fornisce anche le indicazioni per i contratti in corso nel 2011 , scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011 nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011 , per i quali è già stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo  pagamento. In tali casi il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell'anno 2012 per i redditi 2011. Non sarà tuttavia possibile ottenere il rimborso delle imposte di registro e di bollo versate.
.REGISTRAZIONE ENTRO IL 6 GIUGNO 2011: ai sensi dell'art. 3, c. 2 dello Statuto del contribuente, al fine di consentire di conoscere le disposizioni della nuova normativa ed eventualmente esercitare l' opzione della cedolare secca con maggiore consapevolezza, l' Agenzia delle Entrate ha disposto che, per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011, la registrazione anche ai fini dell'opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Entro il medesimo temine può essere effettuata l' opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo-
.RISOLUZIONE DEL CONTRATTO:in caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 , ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell'imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l'opzione per l'applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro il termine di versamento dell'imposta di registro relativa alla risoluzione, con impiego del modello 69, e ha effetto per l' applicazione della cedolare secca per il periodo d'imposta 2011.
L' opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d' acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al "periodo d' imposta 2011” 

.VINCOLATIVITÀ E REVOCA DELL 'OPZIONE: l'opzione della cedolare secca vincola il locatore per l'intero periodo di durata del contratto (o della proroga) ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
Il locatore ha la facoltà di revocare l' opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con modalità che saranno stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento e comporta il versamento dell' imposta di registro dovuta.
Resta salva la facoltà di esercitare l' opzione nelle annualità successive. 

LA RINUNCIA ALLA FACOLTÀ DI AGGIORNAMENTO DEL CANONE
Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca, è sospesa -per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione -la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, nella quale egli dà altresì notizia della rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Ai sensi dell'art. 3, c. 11 del D. Lgs. 23/2011, le suddette disposizioni sono inderogabili. 

L' ALIQUOTA DELLA CEDOLARE SECCA
Contratti a canone libero -Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un'aliquota del 21 %. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione.
Contratti a canone concordato (nei Comuni ad alta densità abitativa) -Per i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli artt. 2, comma 3, e 8 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all'art. 1, c. 1, lett. a) e b), del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla Legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa  individuati dal CIPE, l'aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti è ridotta al 19 %. 

IL REGIME TRIBUTARIO E IL VERSAMENTO DELLA CEDOLARE SECCA
La scelta del regime della cedolare secca comporta il versamento della stessa, calcolata sul canone di locazione, entro il termine stabilito per il versamento dell'IRPEF
Il provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile scorso ha stabilito le modalità di versamento della cedolare secca:
.VERSAMENTO IN ACCONTO DELLA CEDOLARE SECCA PER L' ANNO 2011
Per i contratti in corso nell' anno 2011 , il versamento dell' acconto, pari all' 85 % dell'imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l'importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
-la prima, nella misura del 40 %, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 % a titolo di interesse corrispettivo;
-la seconda, nella restante misura del 60 %, entro il 30 novembre 2011.
Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d'acconto è effettuato in due rate;
Per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio, il versamento d' acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011.
Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011, il versamento in acconto non è dovuto.
Il versamento dell'acconto relativo al periodo d'imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all' 85 % dell' ammontare della cedolare secca.
Non è dovuto acconto e l'imposta è versata a saldo se l'importo su cui calcolare l'acconto non supera euro 51,65.
La prima rata dell' acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell' imposta sul reddito delle persone fisiche. 

VERSAMENTO IN ACCONTO DELLA CEDOLARE SECCA A PARTIRE DAL PERIODO DI IMPOSTA 2012:
Il versamento dell'acconto, pari al 95 % dell'imposta dovuta per l'anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l'importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
-la prima, nella misura del 40 %, entro il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40 % a titolo di interesse corrispettivo;
-la seconda, nella restante misura del 60 %, entro il30 novembre.
Il versamento dell'acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95 % della cedolare secca calcolata per l' anno in cui si è prodotto il reddito.
Come previsto anche per il periodo d'imposta 2011, non è dovuto acconto e l'imposta è versata a saldo se l' importo su cui calcolare l' acconto non supera euro 51,65 e la prima rata dell' acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente; sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell'imposta sul reddito delle persone fisiche-
.VERSAMENTO A SALDO: si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell'imposta sul reddito delle persone fisiche. 

LA MANCATA REGISTRAZIONE ENTRO IL TERMINE STABILITO
Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 % dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 

LA REGISTRAZIONE PER IMPORTI DIVERSI E CONTRATTI DI COMODATO FITTIZI
Le suddette disposizioni e quelle di cui all'articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (nullità dei contratti non registrati) si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
Le suddette disposizioni connesse alla registrazione non avvenuta o effettuata per importi inferiori e alla registrazione di contratti di comodato fittizio, non sono applicate se la registrazione viene effettuata entro il 6 giugno 2011 (sessanta giorni dalla data di entrata in vigore del D. Lgs. 23/2011).
Gli uffici dell'U.P.P.I. di Milano sono a disposizione degli iscritti per la verifica della situazione dei singoli contratti di locazione in essere e per valutare la convenienza della cedolare secca rispetto al vigente regime di tassazione.
SEDE PROVINCIALE DI MILANO Via Pancaldo, 1/3- 20129 Milano
Telefono 02-2047734-  02-76022974  02-76003325   Fax 02/2047500
Email uppimilano@tin.it
Orari di apertura della Sede di MILANO
Dal Lunedì al Venerdì
MATTINO dalle ore 09,00 alle ore 12,30
POMERIGGIO dalle ore 14,30 alle ore 18,30 .
 
Calendario della cedolare e i pagamenti (fonte Agenzia Entrate -comunicato stampa del 7 aprile 2011) 


Scadenza
Quando optare
Varie ed eventuali
Contratti scaduti o risolti, già registrati
Contratti prorogati e con Imposta di registro già pagata
Con la dichiarazione dei redditi del 2012 (redditi relativi al 2011) Nessun rimborso per le imposte di registro e di bollo già versate. Il locatore deve versare l’acconto se dovuto.
Contratti registrati a partire da oggi o con versamento dell’imposta di registro non scaduta Con la registrazione del contratto Per i contratti prorogati l’opzione va fatta con il modello 69
Contratti per cui la registrazione scade tra oggi
 e il 6 giugno
Entro il 6 giugno  
Contratti risolti a partire da oggi o per i quali non è ancora scaduto il termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione Entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione   


Acconti per il 2011



Decorrenza
  Acconti
Rate Scadenza
Contratti in corso 85 % Se inferiore a
€. 257,52
__________
Se pari o
Superiore a
€. 257,52
Unica rata
________
Due rate:
40% e 60%
30 novembre 2011 


__________________-
1^rata : 16 giugno 2011 (o 18 luglio con maggiorazione di 0,40%)
2^ rata: 30 novembre 2011
Contratti in corso al 31 maggio 2011 o scaduti/risolti volontariamente entro il 31 maggio 2011  85%   Due rate:
40% e 60%
1^rata : 16 giugno 2011 (o 18 luglio con maggiorazione di 0,40%)
2^ rata: 30 novembre 2011
Contratti successivi al 31 maggio 2011  85%   Unica rata 30 novembre 2011
Contratti con decorrenza dal 
1 novembre 2011
  Non dovuto    


Acconti dal 2012

Decorrenza   Acconto Rate Scadenza
Tutti 95% Se inferiore a  €. 257,52
______________________
Se pari o superiore a 257,52
Unica rata
________
due rate:
40% e 60%
30 novembre di ciascun anno
_______________________
Prima rata: 16 giugno (o 16 luglio