Le ultime settimane dell’anno; come di consueto, a destare l’attenzione degli italiani è l’approvazione della legge di bilancio per l’anno successivo; l’iter si è concluso in Parlamento il 30 dicembre e, tra i provvedimenti varati, alcune misure riguardano anche la casa, soprattutto , ma non solo, attinenti i bonus correlati.
1. La legge di bilancio e la casa.
Con la nuova manovra finanziaria, scompare definitivamente il super bonus mentre vengono prorogati gli altri bonus già esistenti: il bonus ristrutturazione resta al 50 percento per le prime case ed al 36 percento per le altre, con un tetto massimo detraibile di novantaseimila euro; è stato prorogato anche il cosiddetto eco bonus, l’incentivo che consente di detrarre le spese per l’isolamento termico, la sostituzione di pompe di calore o di infissi ad alta efficienza, con le stesse percentuali del bonus ristrutturazione. Sono prorogati anche il sisma bonus ed il bonus mobili; in quest’ultimo caso il limite massimo è fissato in cinquemila euro ( rimborso del 50% spalmato in dieci anni)[1].
Alcune Novità della manovra riguardano anche gli affitti brevi: la cedolare secca torna al 21% per la prima casa locata e al 26% per la seconda. Oltre la seconda casa l’attività si presume sia svolta in forma imprenditoriale comportando così, l’esclusione dalla cedolare secca, l’obbligo di apertura della partita Iva, l’applicazione del regime fiscale d’impresa e l’adempimento di altri obblighi come il rispetto di specifiche norme di sicurezza e la presentazione allo sportello unico per le attività produttive della segnalazione di inizio attività ( Scia)[2].
2. Milano: Il mercato immobiliare nel 2025 e le previsioni
Rispetto al mercato nazionale, il panorama milanese mette in luce segnali contrastanti e contradditori: Mentre in numerosi centri del Paese i canoni di locazione stanno crescendo in forme più robuste rispetto ai prezzi di vendita, a Milano si assiste ad una tendenza diversa: nell’ultimo anno, infatti le locazioni hanno registrato un incremento minimo ( + 01%) mentre la spesa media per acquistare un immobile è cresciuta del 2,3%.
Un trend che, ad ogni modo, appare destinato ad invertirsi nel nuovo anno per il quale sono previsti un aumento sia dei canoni sia dei prezzi di vendita. Sui valori dei rialzi, difficile dare indicazioni precise dato che alcune fonti prevedono aumenti contenuti e modesti, altre più rilevanti soprattutto per ciò che riguarda le operazioni di vendita [3].
L’andamento degli ultimi mesi del 2025 non ha mutato la situazione milanese; la città, ha scritto Paola Dezza intervistando Mario Breglia, direttore dell’istituto di ricerca scenari Immobiliari, ha continuato a mantenere un’alta attrattiva per giovani studenti, lavoratori, manager ed imprenditori, ma i costi immobiliari hanno continuato ad essere tra i più alti del paese provocando l’allontanamento in direzione della periferia degli aspiranti acquirenti e locatari e mettendo in luce una forte polarizzazione sociale tra un ceto molto abbiente ed intere fasce della popolazione che faticano a vivere in città,a discapito in particolare del cosiddetto ceto medio che “ è forse davvero sparito, oppresso dai costi”[4]
3. I contratti nel 2025 e le previsioni
Sul fronte contrattuale, particolarmente interessanti ci sembrano alcune considerazioni dell’immobiliare Gruppocasa[5], ricavate dall’analisi delle tabelle dell’Osservatorio Immobiliare e pubblicati sul proprio blog che evidenziano un incremento dei contratti di locazione nell’ultimo trimestre dell’anno di quasi otto punti percentuali rispetto allo stesso periodo del 2024. Tale crescita, entrando nel dettaglio delle cifre riportate, mette in luce una profonda “modifica strutturale nella composizione del mercato”. Protagonista centrale risulta essere il contratto a canone concordato, che registra una notevole crescita grazie agli accordi territoriali aggiornati e alle agevolazioni fiscali previste, che hanno permesso di ottimizzare il netto reale più che il canone lordo teorico. Mentre il contratti ordinari di lungo periodo segnano una flessione, crescono sia i contratti transitori sia quelli riservati agli studenti a conferma della varietà della richiesta contrassegnata da crescenti esigenze di flessibilità e da una progettualità temporale degli utenti di breve- medio respiro.
Tutte queste tendenze, già manifestatesi in passato, ma delineatesi con maggior chiarezza negli ultimi mesi del 2025 è ipotizzabile saranno confermate anche nel nuovo anno richiedendo uno sforzo di gestione superiore per far fronte ad una maggiore rotazione degli inquilini ed alle pratiche connesse ( subentri , contrattualistica, nuove relazioni con i locatari )..
4. politiche abitative: “il progetto da casa a casa”- 2026.
A inizio 2026o, nell’ottica di dare risposte agli inquilini che attraversano una temporanea fragilità abitativa il Comune di Milano lancerà un nuovo progetto denominato “di casa in casa”. I beneficiari sono coloro che, pur riuscendo a saldare regolarmente l’affitto nel libero mercato, ricevono la disdetta del proprio contratto trovandosi poi in difficoltà nel trovare una nuova locazione. Il progetto prevede “l’erogazione di un contributo integrativo per il pagamento del canone di locazione che sarà corrisposto ai proprietari che stipuleranno un contratto a canone concordato a favore di nuclei familiari di persone singole che necessitano di fuoriuscire da una situazione di fragilità temporanea” [6]
5. a mo’ di conclusioni.
Con l’avvio delle Olimpiadi Milano- Cortina, l’apertura di numerosi cantieri, i diversi interventi di rigenerazione urbana e di miglioramento delle infrastrutture stanno incidendo sull’intero mercato immobiliare cittadino ed è plausibile che alcune zone strategiche della città, anche causa la più stringente normativa sugli affitti brevi, dovranno affrontare un aumento della richiesta abitativa e considerando l’aumento della flessibilità della domanda stessa, dei correlati turn over e tenuto conto di quanto accennato al punto 3 sull’andamento dei contratti, affidarsi ad un partner che sollevi dalle crescenti incombenze appare quindi sempre più importante.
Massimiliano Tenconi
( immagine da Uppi Magazine del novembre 2025, p. 24).
[1] https://www.fiscoetasse.com/new-rassegna-stampa/2812-bonus-casa-2026-le-agevolazioni-per-ristrutturare.html
[2] https://www.informazionefiscale.it/affitti-brevi-CIN-SCIA-attivita-imprenditoriale-sanzioni
[3] https://www.ilgiorno.it/economia/mercato-immobiliare-milano-2025-bepher9x
[4] https://argomenti.ilsole24ore.com/tag/scenari-immobiliari
[5] https://www.gruppocasa.it/blog/tendenze-affitti-milano-2026-meno-breve-termine-piu-canone-concordato/
[6] https://www.comune.milano.it/w/politiche-abitative.-il-comune-lancia-il-progetto-da-casa-a-casa-
