Brevi note e spunti Gennaio – Settembre 2025

Brevi note e spunti
Gennaio – Settembre 2025
 
A fronte di un mercato immobiliare della compravendita in marcata flessione; quello degli affitti registra un forte incremento ed appare in costante crescita tanto che , in questo momento, la richiesta è così consistente che l’offerta non è sufficiente a soddisfare la domanda. Per i piccoli proprietari si aprono così ampi spazi di azione a patto che sappiano soddisfare una richiesta sempre più particolare e flessibile.

1. note Generali
   

Il 15 aprile scorso, il centro studi indipendente “Scenari Immobiliari” in patnership con Abitare Co hanno organizzato una giornata di studio dedicata alle locazioni presentando il rapporto “ la casa in locazione in Italia e in Europa”.

Il taglio dell’incontro, di carattere generale e che ha visto coinvolte realtà aziendali medio grandi operanti nel campo immobiliare, non ha preso in considerazione il ruolo dei piccoli proprietari immobiliari, ma dalla cospicua mole di dati esposta e dalle corpose relazioni presentate è possibile estrapolare qualche informazione utile anche per la piccola proprietà specie per comprendere gli orientamenti di mercato nei quali il piccolo proprietario deve operare e le nuove realtà / tendenze che si stanno delineando e con cui deve convivere e rapportarsi.

Un punto rilevante ribadito dai diversi relatori nei loro interventi è quello dell’andamento crescente della domanda di case in affitto. Nonostante il modello abitativo incentrato sulla proprietà dell’abitazione continua ad essere predominante, la tendenza alla richiesta di beni in locazione è ti in costante crescita specie in realtà, come quella milanese, particolarmente dinamiche ed all’avanguardia. A Milano, nell’ultimo decennio i nuovi contratti di locazione sono cresciuti del 19%, ma il sistema paese, sia a livello nazionale sia sul piano locale, in assenza di un’adeguata offerta di tipo industriale non risulta attrezzato per rispondere adeguatamente a questa pressante domanda. Al fine di sopperire a tali limiti sistemici, i vertici nazionali di Uppi in un recente incontro con la commissione Ambiente della Camera dei deputati hanno avanzato una proposta e dato la loro disponibilità per l’elaborazione e la messa in atto di un programma nazionale di locazione sociale diffusa capace di armonizzare l’intervento pubblico con l’azione privata assegnando alla piccola proprietà l’importante ruolo strategico in grado di colmare , per lo meno parzialmente, i deficit strutturali accumulatisi nel tempo e correggendo le distorsioni di mercato che ne sono derivate. I punti qualificanti della proposta U.P.P.I sono cinque : censimento e messa a disposizione degli immobili sfitti; locazione a canone concordato con finalità sociali degli immobili individuati; garanzia pubblica del pagamento dei canoni; opportune agevolazioni fiscali nel caso di lavori di ristrutturazione e di messa in efficienza energetica; collaborazione strutturata tra U.P.P.I, ministero delle infrastrutture ed enti locali. La proposta integralmente visionabile sulla pagina web della Camera dei deputati:

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Ritornando sul punto della crescita della domanda di affitti è necessario sottolineare che, un elemento con cui è indispensabile e con cui sarà inevitabile confrontarsi è rappresentato dalla specificità della domanda stessa che appare sempre più multiforme e fluida poiché la figura del locatario oggi risulta essere meno rigida e standardizzata rispetto al passato trasformandosi ormai in una sorta di utente “nomade” ( studenti fuori sede; figure professionali più mobili conseguentemente ai nuovi paradigmi lavorativi e ad una società via via più liquida). Il mercato degli affitti lascia quindi ampi spazi di azione, ma appare indispensabile attrezzarsi per far fronte ad una richiesta altamente diversificata ed esigente soprattutto per ciò che riguarda servizi, arredi e posizione e he , pertanto, deve essere quasi confezionata su misura comportando inevitabilmente nuovi impegni, più attenzioni ed una maggiore presenza da parte dei proprietari per i quali ancora più che in passato diventa vitale appoggiarsi a referenti in grado di alleggerire i loro compiti e capaci di supportarli in un contesto contrassegnato dalla costante mutabilità.

2. note locali
   

Sul piano locale, rispetto al passato, secondo il rapporto di ricerca dell’Osservatorio Casa Abbordabile, i contratti di locazione stanno conoscendo una diminuzione per la tipologia a lungo termine, scesi nell’ultimo anno dal 67,6% al 63% posizionandosi così ad un livello inferiore al periodo pre covid; mentre aumentano quelli transitori che crescono dal 27,2 al 30,3% con una tendenza che da qui a cinque anni, sul mercato milanese, porterebbe questi ultimi ad eguagliare quelli di lungo periodo. Mentre il mercato immobiliare registra una flessione delle operazioni di compravendita l’aumento dei prezzi immobiliari cresce mediamente poco più del  5% a fronte di salari e retribuzioni che, invece, rimangono sempre stagnanti. Secondo i dati forniti da idealista con riferimento all’ultimo mese di luglio, i canoni di locazione a Milano hanno registrato una lieve decrescita rispetto all’andamento nazionale; una diminuzione, comunque, di poco conto poiché il capoluogo meneghino continua a mantenere il primato della città italiana con i costi di locazione più alti. Mediamente il costo a metro quadro è superiore ai 20 euro.

Interventi pubblici di aiuto/supporto

L’allargamento della forbice tra salari / stipendi e costi della casa continua ad essere una costante generando una vera e propria emergenza abitativa con gravi ricadute di tipo sociale ( esclusione e caduta in povertà, specie tra le fasce giovanili e tra gli stranieri) che ha determinato il sorgere e l’avvio di progetti volti a sostenere quanti sono già o potrebbero entrare in difficoltà. A livello pubblico per l’anno in corso il Comune di Milano, con la misura unica contributo affitto ha previsto a sostegno de nuclei familiari in difficoltà con il pagamento degli affitti un’erogazione pari ad un milione e duecentomila euro cui vanno aggiunti altri interventi indirizzati ai giovani under 35, agli inquilini caduti in morosità incolpevole ed infine ai nuovi genitori. Un’altra rilevante boccata di ossigeno è arrivata anche dall’impegno della Chiesa ambrosiana che, alla fine dello scorso anno, in concomitanza con le celebrazioni per il cinquantesimo anniversario di nascita della Caritas, ha attivato il “fondo Schuster- case per la gente”. L’iniziativa nei primi mesi del 2025 ha permesso di raccogliere più di un milione di euro il 30% dei quali sarà destinato a supportare le spese abitative delle persone in difficoltà economica. Sul piano pubblico , quindi, le principali e più autorevoli istituzioni meneghine si stanno adoperando per arginare il fenomeno delle diseguaglianze sociali più acute. Un impegno che permette anche ai piccoli proprietari di guardare con maggior fiducia al futuro dato che , tali interventi riducono il rischio di dover rincorrere le eventuali morosità dei propri inquilini. Al termine dell’estate, in aggiunta, il Comune ha attivato, le prime due misure di un pacchetto di interventi finalizzati alla tutela dei contratti di locazione a canone concordato; Questi primi due strumenti, di tipo finanziario sociale, sono:

1. il contributo abbattimento tasso salva affitto con l’istituzione di un fondo per coprire gli interessi su un prestito richiesto dall’inquilino a banche od istituti finanziari per saldare la propria morosità
2. il fondo salva affitto destinato ad inquilini privi di un accesso al Credito bancario con il quale vengono anticipati al proprietario fino a 5.400 euro per le mensilità non pagate, potendo contare su un piano di restituzione flessibile fino a 60 mesi.

Queste due prime misure, che hanno un carattere sperimentale, potranno essere, ulteriormente ampliate con nuovi interventi fino al termine del 2026; la possibilità di accedervi è riservata a coloro che hanno sottoscritto un contratto concordato negli ultimi dodici mesi previa adesione al “progetto salva affitto” [ informazioni dettagliate e precise possono essere richieste all’ agenzia del Comune: Milano Abitare via mail info@milanoabiotare.org o al recapito 342 3303122 nel i pomeriggi di lunedì e giovedì o la mattina del martedì. ]

Gli scenari in cui si devono muovere attualmente i piccoli proprietari sono , attualmente,  abbastanza contraddittori; Alle ombre dovute all’aumento dei prezzi ed  alla debolezza economica della domanda si contrappongono le luci di una forte richiesta di beni in locazione, gli strumenti messi in atto dalla società per agevolare l’accesso all’abitare e supportare inquilini e proprietari in eventuali momenti di difficoltà e l’impegno a livello nazionale e locale di Uppi: segnali decisamente positivi che costituiscono elementi essenziali e rassicuranti affinché i piccoli proprietari possano guardare con maggior fiducia al futuro.

Verso il 2026

Nel frattempo cominciano a delinearsi i primi consuntivi dell’anno in corso e le previsioni per 2026 che, ad opinione di alcuni operatori, sarà contraddistinto, per il mercato immobiliare, da una forte ripresa con Milano e Roma come poli trainanti; Cominciano inoltre a dare i primi effetti – con l’interessamento di privati costruttori le azioni del Comune di Milano relativamente al piano casa straordinario del Comune che era stato approvato nell’ottobre scorso ( il cui obbiettivo è la realizzazione di 10 mila nuovi appartamenti – 6.500 a Milano, 3.500 nell’hinterland- accessibili nei prossimi dieci anni. Sono le ultime note degne di note in attesa del varo della nuova legge di bilancio con eventuali novità riguardo tasse, detrazioni e bonus e su cui è ancora prematuro poter dare un’illustrazione completa. Al momento pare che con la legge di bilancio potrebbe essere prorogati i bonus ristrutturazioni e l’eco bonus al 50% per la prima casa ed al 36% per le altre; ridotto dal 75 al 50% il bonus barriere architettoniche e sancita la fine del super bonus al 110% introdotto cinque anni fa. Rimangono aperte le possibilità sul bonus mobili – detrazioni fino al 50% per un massimo di cinquemila euro.

Massimiliano Tenconi