di Massimiliano Tenconi
Dopo la consueta pausa estiva, il mercato immobiliare è ormai pienamente ripartito . Se l’interesse e la pianificazione per le prossime stagioni non si sono mai fermati, a catturare l’attenzione nel periodo estivo e questo inizio autunno sono stati i temi degli affitti brevi e l’andamento del mercato immobiliare in generale.
- Gli affitti brevi tra nuove tendenze e novità normative.
All’inizio del mese di giugno, in un servizio pubblicato da “il sole 24 ore” Rossella Savojardo forniva una nitida immagine del nuovo orientamento che si stava delineando . La giornalista, specializzata in real estate, sottolineava come il mercato degli affitti brevi dopo il boom degli ultimi anni stesse mostrando segni di rallentamento dovuti principalmente ai crescenti vincoli normativi, ma anche ad un riequilibrio del mercato stesso che spinge i proprietari a ricercare formule di affitto più remunerative e meno soggette al calo della richiesta tipiche di un comparto tradizionalmente legato al turismo.
L’analisi pubblicata da “IL Sole” era confermata anche dall’indagine condotta da “Solo affitti” rilanciata il 28 luglio dall’agenzia Adnkronos. L’ amministratore delegato Silvia Spronelli evidenziava come, “dopo anni nei quali l’affitto è stato spesso concepito come la soluzione automaticamente più redditizia” i proprietari stanno valutando un ritorno al residenziale privilegiando le formule contrattuali di tipo transitorio. Tra chi abbandona gli affitti brevi il 54% si orienta verso le formula transitoria il 38% verso l’agevolato 3+2 mentre il restante 8% opta per il canone libero. Queste tendenze presumibilmente potrebbero essere confermate e ulteriormente rafforzate qualora le nuove strette normative proposte dall’Unione Europea fossero effettivamente approvate in futuro. Il 9 settembre il Commissario europeo per la casa ha presentato una bozza di regolamento per costruire un quadro comune sulle locazioni turistiche. (affordable housing act) Il punto di riferimento per tutti gli stati membri è innanzitutto l’individuazione delle zone caratterizzate dal difficile accesso alla casa e da considerarsi sotto stress abitativo, nelle quali poi, in base al principio di sussidiarietà, le autorità locali avrebbero la libertà di intervenire adottando eventuali criteri limitativi per gli affitti brevi. Il parametro di riferimento per definire lo stress abitativo è quello del rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito medio annuo disponibile dei residenti: un’area sarà considerata soggetta a stress o quando il prezzo medio della transazione sarà pari o superiore di otto volte il reddito medio dei residenti, tenendo conto del peggioramento della situazione nei dieci anni precedenti e di una impossibilità di miglioramento nei tre successivi . La proposta, pima di giungere ad un testo definitivo, deve superare l’esame del Parlamento e del Consiglio seguendo un iter che richiede diversi , ma ha già suscitato le prime reazioni specie tra gli operatori del settore, che hanno espresso per lo più un parere contrario all’iniziativa : Fimaa, Aigab, Fiaip[1] e Confedilizia, hanno denunciato una lesione del diritto di proprietà chiedendo di correggere i parametri e di mobilitare prima il patrimonio pubblico sfitto. Critico era stato anche il giudizio di Uppi nazionale che, pochi giorni prima della presentazione del testo, aveva espresso le sue perplessità con un comunicato stampa in cui ribadiva la necessità di ridare centralità alla piccola proprietà avanzando proposte per affrontare l’emergenza abitativa, indicando quattro precisi interventi:
- introdurre una detassazione parziale per chi rimette in locazione un immobile oggi sfitto;
- ridurre le lungaggini nelle procedure di rilascio degli immobili, garantendo tempi certi per il recupero dell’abitazione;
- stabilizzare le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni, offrendo un quadro fiscale certo e duraturo;
- facilitare la regolarizzazione delle irregolarità edilizie e impiantistiche sanabili che impediscono di destinare gli immobili alla locazione, anche a fronte dell’impegno ad applicare canoni calmierati.
- Spigolature Immobiliari: scenari milanesi
Il mercato residenziale italiano sul lato delle compravendite rimane sottopressione mentre sul versante degli affitti dà segni di riequilibrio. I prezzi degli immobili abitativi continuano a crescere rendendo la casa un bene sempre meno accessibile. Il primato dei prezzi è detenuto ancora una volta da Milano dove, nonostante i redditi familiari mediamente più alti rispetto al resto del paese, una casa su due rimani rimane fuori portata. Anche per ciò che riguarda i canoni d’affitto, Milano, che secondo i dati dell’Ufficio studi Idealista, nell’ultimo trimestre ha registrato aumenti contenuti, è la regina dei prezzi con canoni medi pari a 22,40 euro al metro quadro. Nel terzo trimestre i canoni medi sono cresciuti tra lo 0.9% in città e l’ 1,1 % nell’hinterland . E’ una differenza minima che fornisce almeno un paio di indicazioni precise : in primo luogo i confini tra città e l’hinterland sono ormai sempre più sfumati. La generale frenata delle locazioni segnala invece che il mercato dovrebbe aver toccato il suo livello massimo e quindi essere ormai in procinto di stabilizzarsi. Il rallentamento della crescita dei canoni è certamente segnale rilevante che, tuttavia, non basta a soddisfare la domanda di alcune categorie particolarmente consistenti e vitali per il mercato immobiliare milanese, come ad esempio gli studenti fuori sede o i lavoratori trasfertisti per i quali l’affitto è diventato estremamente gravoso tanto che studiare e vivere – pur lavorando-fuori casa sta diventando un lusso. Una realtà che spinge nella direzione quasi obbligata della condivisione delle locazioni per poter affrontare il costo dell’abitare.
- Conclusioni: fili rossi
Da questo insieme di notizie molto diverse tra loro è possibile individuare alcuni denominatori comuni che ci restituiscono un quadro generale più uniforme. Il mercato immobiliare appare caratterizzato da una forte mobilità e da trasformazioni che coinvolgono tutti i suoi diversi settori. Movimenti che attualmente sembrano orientati a un riequilibrio generale e a un riassestamento sulla cui durata e sul nuovo posizionamento non è però possibile avere certezze. Tutto dipenderà da come le singole realtà locali sapranno assorbire la pressione dei costi e da come si evolveranno gli interventi pubblici previsti o ancora in fase di studio come la bozza di regolamento europeo su cui ci siamo precedentemente soffermati.
[1] Federazione italiana mediatori Affari, Associazione Italiana gestori Affitti Brevi, Federazione Italiana Agenti immobiliari.
